Zasady rozliczania kosztów działalności deweloperskiej zgodnie z KSR 8
Działalność deweloperska jest dość specyficzna, biorąc pod uwagę sposób rozliczania oraz prezentacji poszczególnych operacji księgowych. Budynki mieszkalne wybudowane przez dewelopera, do momentu ich sprzedaży, nie są ujmowane ani w pozycji „Środki trwałe”, ani „Nieruchomości inwestycyjne”, lecz jako „Zapasy”. Przepisy rachunkowe przewidują również nieco inne zasady ujmowania kosztów wytworzenia u dewelopera niż w przypadku spółki budującej nieruchomość na wynajem. Z uwagi na specyfikę tej działalności, Komitet Standardów Rachunkowości wydał w 2014 roku Krajowy Standard Rachunkowości 8 (dalej: „KSR 8”), poświęcony w całości działalności deweloperskiej (na dzień niniejszego artykułu obowiązuje tekst jednolity standardu z 2020 roku).
Prezentacja kosztów budowy przez dewelopera
Sprawozdania finansowe spółek zajmujących się działalnością deweloperską zazwyczaj charakteryzują się istotnymi saldami wykazywanymi w pozycji „Zapasy”. Salda te obejmują koszty poniesione przez dewelopera na budowę budynku, który następnie jest dzielony na części (lokale/mieszkania) i sprzedawany klientom. Jest to prawidłowe podejście, ponieważ budowa (produkcja) oraz sprzedaż mieszkań oraz lokali, stanowi podstawowy przedmiot działalności operacyjnej dewelopera. Jednocześnie, działalność deweloperską charakteryzuje istotnie dłuższy w porównaniu do większości branż cykl operacyjny, obejmujący zazwyczaj okres kilku lat.
Zgodnie z pkt. 6.2 Krajowego Standardu Rachunkowości 8, umowa deweloperska ma charakter umowy sprzedaży wyrobu gotowego, jeśli na jej mocy deweloper ma obowiązek budowy oraz zakupu podstawowych materiałów budowlanych, w celu dostarczenia nabywcy nieruchomości wraz z przynależnymi obiektami infrastruktury. Istotnym warunkiem jest również to, że to deweloper ponosi główne ryzyka związane z realizacją przedsięwzięcia. W praktyce większość umów deweloperskich spełnia te kryteria.
W przypadku gdy powyższy warunek nie jest spełniony, tj. główne ryzyka są przenoszone na nabywcę, umowa uzyskuje charakter umowy o świadczenie usług budowlanych i podlega odmiennym zasadom rachunkowości. Tematyka ta nie jest jednak przedmiotem niniejszego artykułu.
W przypadku uznania umowy deweloperskiej za umowę sprzedaży produktu gotowego, w trakcie budowy wszelkie koszty z nią związane ujmowane są przez dewelopera w pozycji „Produkcja w toku”.
Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego
Spółka deweloperska kapitalizuje koszty ponoszone na budowę od dnia rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z pkt 4.3 Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 (KSR 8), jest to dzień, w którym deweloper rozpoczął aktywne, udokumentowane działania mające na celu realizację inwestycji. Standard wskazuje ponadto, że nie może to być dzień wcześniejszy niż:
dzień, w którym deweloper na podstawie racjonalnych szacunków stwierdził, że istnieje prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych z planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego lub
dzień, w którym deweloper podjął wiążące go ustalenia (decyzje wewnętrzne lub zewnętrzne) o rozpoczęciu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ponadto, dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia nie może być późniejszy niż:
dzień podjęcia przez dewelopera pierwszych działań marketingowo-informacyjnych, służących zaprezentowaniu potencjalnym klientom planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego,
dzień podpisania przez dewelopera pierwszej umowy deweloperskiej (sprzedaży) lub
dzień powiadomienia przez dewelopera nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac budowlanych.
KSR 8 wskazuje także dwa konkretne przykłady dni, które mogą być uznane za dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia, tj. dzień rozpoczęcia prac nad projektem budowy oraz dzień złożenia wniosku o odrolnienie działki, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, jeżeli prawdopodobieństwo pozytywnego rozpatrzenia tego wniosku jest wysokie.
W praktyce, dniem rozpoczęcia przedsięwzięcia może być między innymi dzień:
zatwierdzenia przez Zarząd budżetu inwestycji,
podpisania umowy zakupu działki, na której realizowana będzie inwestycja
uzyskania pozwolenia na budowę.
Prezentacja nabytego gruntu przed dniem rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego
W niektórych przypadkach deweloper może nabyć grunt przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W takich przypadkach, zgodnie z pkt. 7.2 KRS 8, należy ująć ten grunt w bilansie w zależności od stanu faktycznego jako:
Towar – jeśli rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego zostało opóźnione (np. ze względów finansowych i prawnych),
Inwestycja w nieruchomości – jeśli deweloper zakupił grunt lub prawo wieczystego użytkowania gruntu bez zamiaru realizacji ściśle określonego przedsięwzięcia deweloperskiego
Środek trwały – jeśli grunt (lub PWUG) pierwotnie miał być wykorzystywany na własne potrzeby dewelopera.
Standard wskazuje również zasady wyceny takich gruntów, uzależnione od przyjętej klasyfikacji. Co do zasady, są one zgodne z przepisami ustawy o rachunkowości odnoszącymi się do poszczególnych kategorii aktywów.
Koszty możliwe do kapitalizacji na wartości przedsięwzięcia
KSR 8 określa katalog kosztów, które mogą być kapitalizowane na wartości przedsięwzięcia deweloperskiego. Co istotne, zasady w tym zakresie nieco różnią się od zasad kapitalizacji nakładów na środki trwałe, wskazanych w Krajowym Standardzie Rachunkowości 11 Środki trwałe.
Poniżej przedstawiono wyodrębnione w KSR 8 kategorie kapitalizowanych kosztów oraz komentarz w zakresie zbieżności z KSR 11:
Pkt. 7.6: Podatek od nieruchomości lub opłata za wieczyste użytkowanie gruntu za okres trwania przedsięwzięcia deweloperskiej. Komentarz: Różnica w stosunku do KSR 11, zgodnie z którym koszty te są traktowane jako koszty okresu,
Pkt. 7.7: Koszty finansowania zewnętrznego, w tym m.in. odsetki i różnice kursowe. Komentarz: W zakresie katalogu kosztów finansowania, różnice nie występują, jednak należy zwrócić uwagę na fakt, że pkt. 7 8 KSR 8 umożliwia jednostce podjęcie decyzji, czy koszty finansowania będzie kapitalizować na wartości przedsięwzięcia, czy też ujmować bezpośrednio w wyniku. Zasada ta jest zbieżna z Art. 28 ust. 4 ustawy o rachunkowości. Natomiast zgodnie z Art. 28 ust. 8 ustawy, kapitalizacja kosztów finansowania na wartości środków trwałych w budowie jest obowiązkowa,
Pkt. 7.8: Koszty przestojów, jeśli są spowodowane technologicznie uzasadnionymi przyczynami. Komentarz: KSR 11 nie odnosi się do kosztów przestojów, jednak w praktyce są one uwzględnione w wynagrodzeniu generalnego wykonawcy lub innych wykonawców,
Pkt. 7.13: Koszty związane z wydatkami jakie będą musiały być poniesione w przeszłości (m.in. rękojmie i naprawy gwarancyjne). Komentarz: Jest to różnica w stosunku do KSR 11, który zakłada, że koszty związane z przyszłymi wydatkami (np. rekultywacją gruntu) powinny być traktowane jako koszty okresu.
Koszty wyłączone z możliwości kapitalizacji
Analogicznie, KSR 8 wskazuje kategorie kosztów, które nie mogą być kapitalizowane jako zwiększające wartość przedsięwzięcia deweloperskiego:
Pkt. 7.14.a – koszty informacji, promocji, marketingu, reklamy i sprzedaży (w tym prowizji pośredników i sprzedawców) przedmiotów przedsięwzięcia deweloperskiego). Komentarz: Spójne z KSR 11, pkt. 6.9.e
Pkt. 7.14.b – koszty nieuzasadnionych przestojów. Komentarz: Brak odniesienia w KSR 11
Pkt. 7.14.c – koszty utrzymania i ochrony po zakończeniu budowy. Komentarz: Spójne z KSR 11, pkt. 6.9.a
Pkt. 7.14.d – koszty zarządu w tym wynagrodzenia kierownictwa jednostki oraz pracowników administracji wraz z pochodnymi, obsługi prawnej, finansowo-księgowej, utrzymania pomieszczeń administracyjnych, samochodów, biurowe itp. Komentarz: Spójne z KSR 11, pkt. 6.9.a
Pkt. 7.14.e – koszty utrzymania nieruchomości ponoszone po jej wybudowaniu. Komentarz: Spójne z KSR 11
Ujmowanie przychodów
Zgodnie z pkt. 8.3 KSR 8, za datę powstania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego zaklasyfikowanej jako sprzedaż wyrobu gotowego przyjmuje się dzień zawarcia notarialnej umowy sprzedaży/zakupu, zgodnie z Kodeksem Cywilnym. Jest to moment, w którym kontrola, znaczące ryzyka i korzyści związane z aktywem są przenoszone na jego nabywcę. Jednocześnie, KSR 8 wskazuje na możliwości odstępstwa od tej zasady w szczególnych przypadkach, np. w momencie przekazania dostępu do lokalu nabywcy przed podpisaniem aktu notarialnego.
Rozliczanie kosztu wytworzenia
Główne zasady rozliczania kosztu wytworzenia zostały opisana w KSR 8 w punkcie 8.4:
W przypadku gdy całość przedsięwzięcia jest sprzedawana jednemu nabywcy w jednym momencie – całkowita wartość kosztów, skalkulowana wg. zasad przedstawionych wyżej, jest ujmowana w rachunku wyników w dacie sprzedaży,
W przypadku, gdy sprzedawana jest jedynie część przedsięwzięcia, lub też poszczególne części są sprzedawane różnym nabywcom – koszt należy rozliczyć proporcjonalnie między te części. Standard wskazuje, że jako podstawę ustalenia proporcji można przyjąć np. powierzchnię użytkową sprzedanych mieszkań (PUM), miejsc parkingowych, garaży, etc.,
W przypadku, gdy sprzedaż odbywa się jeszcze przed zakończeniem przedsięwzięcia – do dotychczasowych kosztów należy doliczyć oszacowane koszty, jakie będą musiały zostać poniesione do zakończenia przedsięwzięcia.
Praktyczne problemy oraz rynkowe rozwiązania
W praktyce, istnieje istotna różnica pomiędzy marżą uzyskiwaną na sprzedaży m2 mieszkania, a marżą uzyskiwaną na sprzedaży miejsca parkingowego. Co do zasady marża na sprzedaży m2 mieszkania jest znacznie wyższa od marży generowanej na sprzedaży miejsca parkingowego. Z tego względu, gdyby rozliczanie marży odbywało wyłącznie w oparciu o faktycznie poniesione koszty na budowę danej części składowej nieruchomości, mogłoby to prowadzić do zniekształcenia wyniku finansowego spółki. Łatwo bowiem jest sobie wyobrazić taką sytuację, w której w jednym okresie deweloper sprzedał większość mieszkań, jednocześnie nie sprzedając zbyt wielu miejsc parkingowych. W kolejnym okresie dokonał natomiast sprzedaży pozostałej, niewielkiej części mieszkań oraz całej reszty miejsc parkingowych. W takim przypadku zarówno sprawozdanie finansowe za pierwszy jak i drugi okres będzie zniekształcone w zakresie faktycznej marży, jaką deweloper zrealizował na przedsięwzięciu. W rzeczywistości jednak całe przedsięwzięcie jest jednym produktem, dla którego marża powinna co do zasady być jednolita.
Rozwiązaniem tej kwestii jest oparcie rozliczenia kosztu wytworzenia o przychody, jakie deweloper planuje wygenerować na sprzedaży poszczególnych elementów przedsięwzięcia. Poniżej przedstawiamy przykład praktyczny takiego rozliczenia.
Przykład
Deweloper wybudował budynek mieszkalny z garażem podziemnym i komórkami lokatorskimi. Łączne koszty budowy wyniosły 63 mln PLN. Łącznie budynek obejmuje 70 mieszkań o łącznej PUM 4.200 m2; 75 miejsc parkingowych oraz 40 komórek lokatorskich.
Jednocześnie, zgodnie z budżetem sprzedaży, planowane przychody ze sprzedaży poszczególnych elementów budynku wynoszą:
Przychody ze sprzedaży mieszkań: 86 mln PLN
Przychody ze sprzedaży miejsc parkingowych: 6 mln PLN
Przychody ze sprzedaży komórek lokatorskich: 1 mln PLN
Łącznie: 93 mln PLN
W takim przypadku, koszty powinny być rozliczone proporcjonalnie do PUM w podziale na poszczególne elementy, tj:
Koszt przypisany do mieszkań: 63 mln PLN x (86/93) = 58,25 mln PLN
Koszt przypisany do miejsc parkingowych: 4,06 mln PLN
Koszt przypisany do komórek lokatorskich: 0,69 mln PLN
Łącznie: 63 mln PLN
Oznacza to, że przykładowo:
W momencie sprzedaży mieszkania o wielkości 58 m2, koszt wytworzenia wyniesie 804 tys. PLN (58,25 mln PLN x (58/4200))
W momencie sprzedaży mieszkania o wielkości 75 m2, koszt wytworzenia wyniesie odpowiednio 1,043 mln PLN (58,25 mln PLN x (75/4200))
W momencie sprzedaży dwóch miejsc parkingowych koszt wyniesie 108 tys. PLN (4,06 x (2/75))
W momencie sprzedaży komórki lokatorskiej będzie to z kolei 17 tys. PLN (0,69 x (1/40))