Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z końca 2025 r. może okazać się przełomowy dla tysięcy spraw dotyczących słupów energetycznych i innej infrastruktury przesyłowej posadowionej na cudzych gruntach. Rozstrzygnięcie to może realnie zmienić sytuację właścicieli nieruchomości, na których od lat funkcjonują tego typu urządzenia.
Rozstrzygnięcie to nie tylko podważa dotychczasowe mechanizmy obrony przedsiębiorstw przesyłowych, lecz także realnie wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości, którzy przez lata pozostawali bez skutecznych środków dochodzenia swoich praw. Jego znaczenie wykracza poza kwestie teoretyczne – w praktyce otwiera nowe możliwości dochodzenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, podważania zarzutu zasiedzenia oraz uzyskiwania rekompensaty za wieloletnie korzystanie z gruntu bez tytułu prawnego.
W artykule przedstawiamy najważniejsze konsekwencje tego rozstrzygnięcia oraz jakie roszczenia mogą dziś przysługiwać właścicielom.
Rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, dotyczy jednej z najbardziej spornych konstrukcji prawa rzeczowego ostatnich dwóch dekad: dopuszczalności zasiedzenia, przed 3 sierpnia 2008 r., służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Trybunał badał art. 292 k.c. w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c. w takim rozumieniu, które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa nabyć przez zasiedzenie prawo do korzystania z cudzej nieruchomości, mimo że przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. służebność przesyłu nie była jeszcze w ogóle instytucją kodeksową. TK wskazało, że dotychczasowa interpretacja przepisów jest niezgodna z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji.
Istotą rozstrzygnięcia nie było zakwestionowanie samego art. 292 k.c. ani klasycznej instytucji zasiedzenia służebności gruntowej. Trybunał zakwestionował utrwalony w praktyce sądowej sposób wykładni, który w ocenie TK prowadził do wykreowania w drodze orzecznictwa nowego ograniczonego prawa rzeczowego, niewynikającego z ustawy. W uzasadnieniu orzeczenia zaakcentowano przede wszystkim konstytucyjną ochronę własności, zasadę legalizmu ograniczeń prawa własności oraz zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego prawa. Innymi słowy, w ocenie Trybunału, nawet gospodarczo uzasadniona potrzeba uregulowania dostępu przedsiębiorstw przesyłowych do infrastruktury nie może prowadzić do obciążania nieruchomości prawem rzeczowym, które w danym czasie w ogóle nie istniało.
Sytuacja właścicieli przed wyrokiem Trybunału
Przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego art. 305¹–305⁴ k.c., tj. przed 3 sierpnia 2008 r., polskie prawo nie znało odrębnej służebności przesyłu. Przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe, wodociągowe czy telekomunikacyjne korzystały jednak z prywatnych nieruchomości od wielu lat, nierzadko na podstawie dawnych decyzji administracyjnych, zgód udzielanych w nieprecyzyjnej formie albo bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. W praktyce dotyczyło to przede wszystkim linii elektroenergetycznych, słupów, kabli, gazociągów, wodociągów, kanalizacji oraz infrastruktury towarzyszącej.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuściło możliwość ustanawiania, a następnie zasiedzenia, służebności gruntowej o treści odpowiadającej późniejszej służebności przesyłu. Szczególne znaczenie miała uchwała SN z 7 października 2008 r., sygn. III CZP 89/08, w której Sąd Najwyższy przyjął, że „Przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu (art. 3051-3054 k.c.) dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa.”
Dla właścicieli nieruchomości konsekwencje tej linii orzeczniczej były szczególnie odczuwalne. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe wykazało upływ terminu zasiedzenia oraz posiadanie służebności w wymaganym zakresie, zarzut zasiedzenia mógł prowadzić do oddalenia żądania ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu albo do zablokowania roszczeń finansowych za korzystanie z nieruchomości. Właściciel, mimo faktycznego ograniczenia sposobu korzystania z gruntu, mógł zostać pozbawiony realnej rekompensaty z tego tytułu.
Ta konstrukcja była szczególnie kontrowersyjna w sprawach dotyczących urządzeń posadowionych na nieruchomościach przed rokiem 2008. Właściciele argumentowali, że nie mieli świadomości biegu terminu zasiedzenia prawa, które nie było wówczas ustawowo uregulowane. Z kolei przedsiębiorstwa przesyłowe wskazywały na wieloletnie, jawne i trwałe korzystanie z urządzeń, konieczność stabilizacji stosunków prawnych oraz bezpieczeństwo dostaw energii, gazu lub innych mediów.
Praktyczne znaczenie dla właścicieli nieruchomości
Początkowo istniały wątpliwości co do praktycznego znaczenia orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego. Niemniej już teraz widocznym staje się, że w jego następstwie właściciele nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi uzyskali istotny argument do kwestionowania zarzutu zasiedzenia służebności w zakresie odnoszonym do okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r., z którego chętnie korzystają.
Właściciel może w szczególności żądać uregulowania stanu prawnego przez ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli urządzenia są niezbędne do prowadzenia działalności przesyłowej i pozostają na nieruchomości bez właściwego tytułu. Podstawowym instrumentem pozostaje art. 305² § 2 k.c., który przyznaje właścicielowi możliwość żądania wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu, gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych.
Niezależnie od wynagrodzenia za ustanowienie służebności, w określonych przypadkach właściciel może dochodzić także roszczeń za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego. W praktyce chodzi zwłaszcza o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, odszkodowanie za szkody wyrządzone eksploatacją urządzeń bądź związane ze zmniejszeniem wartości nieruchomości.
Zasadność oraz zakres ewentualnych roszczeń zależy jednak od tego, czy przedsiębiorca dysponuje ważnym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości.
Pierwsze orzeczenia i wysokość świadczeń
Pierwsze rozstrzygnięcia zapadłe po wyroku Trybunału wskazują, że sądy zaczynają dostrzegać i uwzględniać wynikającą z niego argumentację, choć nadal trudno mówić o utrwalonej i jednolitej linii orzeczniczej. Wyrazem tej tendencji jest postanowienie Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 17 marca 2026 r., sygn. V Ca 1043/24, dotyczące zarówno napowietrznych, jak i podziemnych linii elektroenergetycznych. W sprawie tej sąd nie uwzględnił zarzutu zasiedzenia, utrzymał rozstrzygnięcie o ustanowieniu odpłatnej służebności przesyłu oraz przyznał właścicielce odszkodowanie przekraczające 180 tys. zł.
W praktyce wysokość odszkodowania zależeć będzie od szeregu czynników i powinna być ustalana indywidualnie, najczęściej z udziałem biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Znaczenie ma z całą pewnością wartość rynkowa nieruchomości, jej przeznaczenie planistyczne, faktyczny sposób użytkowania, charakter urządzeń, zakres ograniczeń w zabudowie, wpływ infrastruktury na możliwość inwestycyjnego wykorzystania gruntu itp.
Zobacz także
