Sprzedaż egzekucyjna udziału w nieruchomości nie zawsze „czyści” hipotekę. Skutek art. 1013 k.p.c. przy rozwodzie małżonków

W obrocie często powtarza się uproszczenie, że nabycie nieruchomości w egzekucji komorniczej prowadzi do wykreślenia hipotek, a wierzyciele hipoteczni zostają przeniesieni do planu podziału ceny. Uproszczenie to jest prawdziwe tylko w typowym przypadku sprzedaży całej nieruchomości. Inaczej należy ocenić sprzedaż egzekucyjną samego udziału w nieruchomości, jeżeli hipoteki zostały wpisane jeszcze przed powstaniem współwłasności ułamkowej. 

Szczególnie wyraźnie widać to na przykładzie nieruchomości nabytej przez małżonków do majątku wspólnego. Jeżeli w czasie trwania małżeństwa i wspólności majątkowej wpisano hipotekę na nieruchomości, a dopiero później doszło do rozwodu i powstania współwłasności ułamkowej, to sprzedaż egzekucyjna udziału jednego z byłych małżonków nie prowadzi — co do zasady — do wykreślenia takiej hipoteki. Nabywca udziału nie otrzymuje więc udziału „czystego” hipotecznie tylko dlatego, że nabywa go w toku egzekucji. 

Zasada ogólna: przysądzenie własności powoduje wygaśnięcie praw ciążących na nieruchomości 

Punktem wyjścia jest art. 1000 k.p.c. Zgodnie z jego zasadą ogólną, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia. W komentarzach podkreśla się, że jest to materialnoprawny skutek przysądzenia własności, następujący z mocy prawa. Oznacza to, że w modelowej sprzedaży całej nieruchomości hipoteka wygasa, natomiast wierzyciel hipoteczny zachowuje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia według zasad podziału sumy uzyskanej z egzekucji.  

Z tej perspektywy można zrozumieć, dlaczego licytacja komornicza kojarzy się z nabyciem nieruchomości bez dotychczasowych obciążeń. W doktrynie prawniczej wskazuje się wprost, że z punktu widzenia nabywcy istotą art. 1000 k.p.c. jest wygaśnięcie praw ciążących na nieruchomości, w tym przykładowo hipoteki, oraz zastąpienie ich prawem wierzyciela do zaspokojenia z ceny.  

Ta reguła nie jest jednak absolutna. Jednym z najważniejszych wyjątków — właśnie dla sprzedaży udziału — jest art. 1013 k.p.c. 

Wyjątek: art. 1013 k.p.c. chroni hipoteki wpisane przed powstaniem współwłasności 

Art. 1013 k.p.c. stanowi, że postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. Jeżeli sprzedawana jest ułamkowa część nieruchomości, a hipoteka została wpisana zanim powstała współwłasność ułamkowa, to prawomocne przysądzenie własności udziału nie wywołuje wobec tej hipoteki skutku wygaszającego.  

Istotne jest przy tym, że zwrot „przed powstaniem współwłasności” odnosi się do powstania współwłasności ułamkowej. Chodzi właśnie o ten moment, niezależnie od źródła powstania współwłasności i niezależnie od wielkości udziału.  

W analizowanym przykładzie małżonkowie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego. W czasie trwania tej wspólności nie funkcjonują jeszcze udziały po 1/2 w sensie współwłasności ułamkowej. Jeżeli hipoteka została wpisana w tym okresie, a dopiero później — po rozwodzie — powstała współwłasność ułamkowa byłych małżonków, to hipoteka jest obciążeniem wpisanym przed powstaniem współwłasności ułamkowej. Właśnie dlatego sprzedaż egzekucyjna udziału jednego z byłych małżonków podlega szczególnej regule z art. 1013 k.p.c., a nie prostemu schematowi „licytacja równa się wykreślenie hipoteki”. 

Nabywca udziału przejmuje odpowiedzialność rzeczową 

Skutek praktyczny jest doniosły. Nabywca udziału w nieruchomości nie staje się przez samo nabycie dłużnikiem osobistym wierzyciela hipotecznego, ale przejmuje odpowiedzialność rzeczową. Hipoteki wpisane przed powstaniem współwłasności pozostają w mocy, obciążając udział nabywcy w takim samym stopniu, jak poprzednio udział dłużnika egzekwowanego, a odpowiedzialność nabywcy jest wyłącznie odpowiedzialnością rzeczową.  

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie wywołuje żadnych skutków względem hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. Z tego wynika, że nabywca będzie ponosił odpowiedzialność rzeczową i będzie zobowiązany spłacić hipoteki powstałe przed powstaniem współwłasności.  

Nie chodzi więc o osobiste przejęcie długu małżonka, przeciwko któremu prowadzona jest egzekucja. Chodzi o to, że wierzyciel hipoteczny nadal może patrzeć na nieruchomość — a w praktyce na nabyty udział — jako na przedmiot obciążony hipoteką. Nabywca kupuje udział, lecz udział ten nadal pozostaje związany z hipoteką wpisaną wcześniej. 

Hipoteka nie obniża ceny nabycia i nie jest zaliczana na cenę 

Kolejny praktyczny problem polega na tym, że wartość takiej hipoteki nie jest po prostu potrącana z ceny nabycia udziału. Hipoteki wpisane przed powstaniem współwłasności utrzymują się na nieruchomości także po przysądzeniu własności, a wartość hipoteki nie ulega zaliczeniu na cenę nabycia. Wynika to z tego, że nabywca przejmuje tylko odpowiedzialność rzeczową, co przemawia przeciwko zaliczeniu hipoteki do ceny nabycia. Nie obniża się także o jej kwotę wartości nieruchomości przy oszacowaniu. 

Mimo braku wyraźnej klauzuli w art. 1013 k.p.c. wartość hipoteki nie ulega zaliczeniu na cenę nabycia. Wynika to z charakteru odpowiedzialności nabywcy: jest ona rzeczowa, a nie osobista, i nie jest pewne, czy nabywca kiedykolwiek będzie spłacał hipotekę ani czy wierzyciel hipoteczny skieruje egzekucję do nieruchomości.  

To oznacza, że licytant powinien sam uwzględnić ryzyko hipoteczne w kalkulacji ceny. Cena nabycia udziału nie zostanie automatycznie pomniejszona o wartość hipoteki, a samo przysądzenie udziału nie da podstawy do traktowania hipoteki jako wygasłej. 

Dlaczego rozwód zmienia sytuację, ale nie „czyści” wcześniejszych obciążeń 

W omawianym modelu decydująca jest kolejność zdarzeń: najpierw małżonkowie nabywają nieruchomość do majątku wspólnego, następnie — w czasie tej wspólności — zostaje wpisana hipoteka, potem dochodzi do rozwodu i powstania współwłasności ułamkowej, a dopiero na końcu komornik sprzedaje udział jednego z byłych małżonków. 

Dla art. 1013 k.p.c. kluczowe jest to, że hipoteka poprzedza powstanie współwłasności ułamkowej. Skoro obciążenie zostało wpisane wcześniej, to późniejsze przysądzenie własności udziału jednemu nabywcy nie narusza tej hipoteki. Nie ma znaczenia sam fakt, że egzekucja toczy się już po rozwodzie i że przedmiotem sprzedaży jest formalnie udział jednego z byłych małżonków. Właśnie dlatego art. 1013 k.p.c. jest tak istotny przy nieruchomościach „porozwodowych”. 

Inaczej przy hipotekach wpisanych już po powstaniu współwłasności 

Dla porządku trzeba odróżnić omawianą sytuację od hipotek ustanowionych już po powstaniu współwłasności ułamkowej. Hipoteki ustanowione później nie obciążają już całej nieruchomości, lecz ułamkowe części nieruchomości należące do poszczególnych współwłaścicieli, w szczególności do dłużnika egzekwowanego. Do takich hipotek zastosowanie znajduje reguła ogólna z art. 1000 § 1 k.p.c.  

To rozróżnienie ma fundamentalne znaczenie. Jeżeli hipoteka została wpisana po rozwodzie, już na udziale jednego z byłych małżonków, sprzedaż tego udziału może prowadzić do jej wygaśnięcia na zasadach ogólnych. Jeżeli jednak hipoteka została wpisana wcześniej — w czasie małżeństwa i wspólności majątkowej — sprzedaż udziału po rozwodzie jej nie narusza. 

Wniosek dla nabywcy licytacyjnego 

Nabywca udziału w nieruchomości sprzedawanego po rozwodzie jednego z małżonków powinien bardzo ostrożnie ocenić dział IV księgi wieczystej. Jeżeli znajdują się tam hipoteki wpisane jeszcze w czasie trwania małżeństwa i wspólności majątkowej, a dopiero później powstała współwłasność ułamkowa byłych małżonków, to nie należy zakładać, że licytacja komornicza doprowadzi do ich wykreślenia. 

W takim przypadku sprzedaż egzekucyjna udziału nie działa tak jak sprzedaż całej nieruchomości. Art. 1000 k.p.c. wyraża ogólną zasadę wygaśnięcia praw ciążących na nieruchomości po przysądzeniu własności, ale art. 1013 k.p.c. tworzy szczególną regułę dla przysądzenia własności ułamkowej części nieruchomości. Jeżeli hipoteka została wpisana przed powstaniem współwłasności ułamkowej, przysądzenie udziału jej nie narusza.  

Konkluzja jest więc prosta: sprzedaż egzekucyjna udziału jednego z byłych małżonków nie spowoduje wykreślenia hipotek wpisanych wcześniej, tj. przed powstaniem współwłasności ułamkowej po rozwodzie. Nabywca udziału nabywa go z obciążeniem hipotecznym i ponosi odpowiedzialność rzeczową z tego udziału.